Het sluimerende gevaar van onze hypotheekschuld

Naar ieders oordeel zit de woningmarkt in het slop. Er wordt weinig gebouwd. Aannemers gaan failliet of moeten fors saneren. Vernietiging van kapitaal, arbeid en dus ook vakmanschap is aan de orde. Het aanbod daalt omdat er onvoldoende koopkrachtige vraag is. Er zijn meer dan genoeg woningzoekenden maar het inkomen om te kopen of te huren past niet bij de koopprijzen en financieringsmogelijkheden. Zo’n recessie tast ook andere partijen aan. Gemeenten blijven zitten met een onverkoopbare grondvoorraad en moeten de schade gaan verhalen op allerlei voorzieningen. Daar worden de burgers die erop zijn aangewezen weer de dupe van.

Je zou verwachten dat daarmee de sociale- en überhaupt de lager geprijsde huursector gaat opbloeien. Maar nee, het tegendeel is het geval. Die sector is er bijna niet meer. Woningcorporaties verkopen goedkope huurwoningen, bouwen relatief duur en bezorgen zich een slechte naam door incapabele bestuurders die een gokje wagen ten koste van het woningbedrijf waarvoor ze verantwoordelijk zijn. Over die Augiasstal en allerlei gedoe van overheidswege dat blijkbaar de sector verder van zijn oorspronkelijke missie afhaalt, heb ik het niet in dit stukje. Ik concentreer me op de kapitaalmarkt voor woningfinanciering, want daar is ook het één en ander ontspoort.

Hypotheekbanken zien het aantal dubieuze vorderingen toenemen. Het aantal mensen, dat moeilijkheden heeft met de betaling van renten en aflossingen op hun hypothecaire lening, neemt toe. Bovendien verslechteren hun vorderingen sowieso door de dalende prijzen. De waarde van het onderpand gaat achteruit. Dat maakt ze kopschuw. Ze zitten toch al aan te hikken tegen de noodzaak hun buffers te versterken en afboekingen op bedrijfskredieten en dubieuse staatssobligaties binnen te perken te houden.

Het belerende vingertje wijst naar de fiscale renteaftrek, die het aangaan van schulden heeft vergemakkelijkt en mede daardoor de koopprijzen heeft opgejaagd. Meer kooplust en minder kritisch over het nakomen van de verplichtingen die voortvloeien uit de aangegane schuld. In een wereld van almaar economische vooruitgang was dit een veelvoorkomend gedrag. We zitten nu met economische tegenwind en moedertje is in last. Bovendien hielp die renteaftrek hogere inkomens met hoge hypothecaire leningen bovenmatig. Dat trok ook nog eens de inkomensverhoudingen scheef. Allemaal waar.

Maar hoe zat dit aan de kant van de hypotheekbanken, die geacht worden de kwalijke kanten van dit mechanisme te doorgronden? Welnu, die waren met grote gretigheid partij in dit systeem.

Zij bedachten leningen hoger dan de aankoopprijs van de woning, waardoor bij een dalende markt er onvermijdelijk eerder problemen zouden ontstaan. Zij kwamen met aflossingsvrije hypotheken. Leuk voor de omzet en de rente-inkomsten. Zij vonden de beleggingshypotheek uit, die bij een dalende beurs klanten verder in de schulden dreef. Ze waren kortom omzet en opbrengst gedreven met weinig oog voor de inherente risico’s.

Nu zingen ze in koor dat we een maatschappelijk probleem hebben en dat alle partijen “om tafel moeten gaan zitten” om het op te lossen. Waar hebben we dit eerder gehoord? Sommigen zijn ook onverbeterlijk. Nadat de kredietcrisis zijn scherpe kantjes scheen te verliezen, ook al omdat zij door de overheid van de ondergang waren gered, bedachten er een paar dat je die leningen wel weer kunt verpakken en verkopen (asset backed obligations). Dat levert geld op waarmee je je zaken verder kunt uitbreiden.

Maar met dreigende of feitelijke wanbetalingen verliezen deze producten hun kredietwaardigheid, met als gevolg dat ze verlies gaan lijden op die obligaties. Dat kunnen ze nou net niet hebben. Het creditrating bureau Fitch heeft al een fors aantal van die obligaties afgewaardeerd. Ook dat hebben we al eens eerder gezien. Als je weet dat de totale omvang van de markt voor hypothecaire leningen zo’n 600 mld Euro (twee maal de Nederlandse staatsschuld) bedraagt, dan zou hier toch wel eens een probleem kunnen schuilen als de prijsdalingen op de woningmarkt nog verder doorzetten. Klaas Knot van de Nederlandssche Bank is niet voor niets ongerust.

De oude wijsheid wint aan populariteit dat je niet meer schulden moet hebben dan je aankunt. Ook als het minder gaat. Het is echter de vraag hoe je uitgerekend in een recessie die wijsheid zonder het benauwd te krijgen weer boven je bed kan hangen. Je kunt het licht uitdoen, dan zie je niets. Maar je weet wat er hangt. Behoedzaam hervormen ligt voor de hand. Ik noem een paar stappen die je goed op elkaar afgestemd en gefaseerd zou kunnen doorvoeren.

De fiscale renteaftrek beperken tot de laagste schijven in de loon- en inkomstenbelasting. Geleidelijk breng je het maximale leenbedrag onder de aanschafwaarde, waardoor eventuele prijsdalingen niet direct zulke grote gevolgen hebben. Bovendien heb je minder schuld en dat is door de fiscale herziening ook al gewenst. Aflossingsvrije hypotheken worden niet meer verstrekt, waardoor de schuld gaat afnemen.

De banken hebben een zekerder positie en zullen minder omzetgedreven zijn. De huizenprijzen moeten wel de kans krijgen zich aan de nieuwe situatie aan te passen. Dat wil zeggen dat prijsherstel waar iedereen nu op hoopt maar matig zal plaatsvinden. Het is om die reden wenselijk geleidelijk en goed doordacht de opgesomde maatregelen te nemen.

De overheidsfinanciën zijn structureel beter af. De overheid kan daarom gemakkelijker dit proces faciliteren door b.v. de omzetting van aflossingsvrije in af te lossen hypothecaire leningen fiscaal te vergemakkelijken. Ze zou ook het sparen voor een eigen huis kunnen faciliteren. De bijtelling in de belasting van het zogenaamde eigen woningforfait zou kunnen verdwijnen en regelingen die het moeilijker maken om bij verkoop en koop een lening van een bepaalde omvang te krijgen zijn in het licht van het bovenstaande niet meer nodig.

Er is geen enkele reden om huren iets minderwaardigs te vinden ten opzichte van kopen.Ook daar moet een gedifferentieerd aanbod passen bij een gedifferentieerde vraag. Dat lukt nu niet.De huursector moet ook op de de schop met bijzondere aandacht voor de sociale woningbouw. We hebben zoveel deskundigen op dit gebied, dat er best iets moois te bakken valt dat ook nog effectief is.